Wer darf wann kündigen?
Kündigung Mietvertrag
Jedes Jahr wechseln in Deutschland Millionen Menschen ihre Wohnung. Vor dem neuen Wunschdomizil steht allerdings erst die Beendigung des bisherigen Mietvertrages. Für Mieter ist die Kündigung dabei erheblich leichter als für Vermieter. Bei der ordentlichen Kündigung müssen sich Mieter lediglich an die gesetzlichen Fristen halten und können so den Vertrag unproblematisch beenden.
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Das sollten Sie wissen:
Wer muss wem gegenüber die Kündigung aussprechen?
Wenn in einem Mietvertrag mehrere Vermieter wie z. B. ein Ehepaar genannt sind, muss auch beiden gekündigt werden. Umgekehrt gilt dies auch. Wenn also mehrere Mieter gemeinsam einen Mietvertrag abgeschlossen haben, müssen diese auch gemeinsam kündigen. Es bietet sich natürlich an, gemeinsam ein Schreiben aufzusetzen und damit gleichzeitig zu kündigen. Sollten Sie getrennt kündigen, beachten Sie, dass die Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen müssen. Wenn die Kündigungen mehrere Wochen auseinanderliegen, ist dieser Zusammenhang u. U. nicht mehr gegeben und die Kündigungen sind unwirksam.
Welche Form müssen Sie einhalten?
Die Kündigung einer Wohnung muss nach § 568 BGB schriftlich erfolgen. Das heißt, eine mündliche bzw. telefonische Kündigung ist nicht rechtswirksam bzw. nichtig. Beachten Sie auch, dass die Kündigung persönlich unterschrieben sein muss. Theoretisch kann statt durch ein Schreiben auch in „elektronischer Form“ gekündigt werden. Dazu benötigen Sie jedoch eine qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz. Eine normale E-Mail genügt daher nicht.
Wann gilt eine Kündigung als zugegangen?
Im Streitfall muss man beweisen können, dass die Kündigung bei der anderen Partei angekommen ist. Dazu bietet sich in Deutschland das sogenannte Einwurf-Einschreiben an. Hier bestätigt Ihnen die Post, dass Ihre Kündigung in den Briefkasten eingeworfen wurde und damit in den sogenannten Machtbereich des Empfängers gelangt ist. Mehr ist nicht nötig, um den Zugang zu beweisen. Mit diesem Vorgehen verhindern Sie, dass später behauptet wird, es hätte keine Kündigung gegeben.
Das klassische Einschreiben mit Rückschein hat den Nachteil, dass niemand verpflichtet ist, ein solches Einschreiben anzunehmen oder bei Hinterlegung abzuholen. Der Empfänger kann also durch bloße Nicht-Annahme die Kündigung verhindern bzw. verzögern. Wenn zeitlich knapp zum Monatswechsel gekündigt wird, ist das Risiko durch ein Einschreiben mit Rückschein die gewünschte Frist zu versäumen, nicht unerheblich.
Schließlich können Sie die Kündigung auch persönlich übergeben, oder selbst in den Briefkasten des Empfängers einwerfen. In diesen Fällen sollten Sie allerdings einen Zeugen, der möglichst nicht zu Ihrer Familie gehört, hinzuziehen.
Wann darf der Vermieter kündigen?
Ein Vermieter darf im Wesentlichen nur dann kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das Gesetz nennt dafür beispielhaft den Eigenbedarf, die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie und die Vertragspflichtverletzung.
Bei Eigenbedarf benötigt der Vermieter die Wohnung für sich oder ein Mitglied seiner Familie bzw. Haushalts. Dies ist dann zulässig, wenn er vernünftige Gründe für den Bedarf vorbringen kann. Ein Beispiel dafür wäre die Heirat eines Kindes.
Die wirtschaftliche Verwertung kann z. B. infrage gestellt sein, wenn ein altes Gebäude wegen eines Mieters nicht saniert oder abgerissen werden kann. In jedem Fall muss es sich um einen schwerwiegenden wirtschaftlichen Nachteil handeln.
Das klassische Beispiel für eine Vertragspflichtverletzung ist die Nicht-Zahlung der Miete. Bereits ein Zahlungsrückstand von einem Monat kann u. U. bereits eine ordentliche Kündigung rechtfertigen (Urteil des VIII. Zivilsenats vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12). Ständige Zahlungsverspätung bei der Miete, erhebliche Mietrückstände oder ähnlich schwere Pflichtverletzungen erlauben dem Vermieter, ebenfalls eine Kündigung auszusprechen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter in gutem Glauben eine Mietkürzung vornimmt und diese sich aber im Nachhinein als überhöht herausstellt (Urteil des VIII. Zivilsenats vom 11.7.2012 – VIII ZR 138/11).
Kündigungsfrist beachten
Als Mieter haben Sie bei einem unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag in der Regel 3 Monate Kündigungsfrist. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein muss. Wenn dies der Fall ist, zählt dieser Monat bei der Kündigung mit. Die 3-Monatsfrist gilt dann, wenn Sie einen Standardmietvertrag nach dem 31. August 2001 abgeschlossen haben. Falls Ihr Vertrag vor diesem Termin in Kraft trat und individuelle Vereinbarungen zur Frist enthalten sind, kann es sein, dass längere Kündigungszeiten zu beachten sind.
Grundsätzlich gilt: Kündigen Sie rechtzeitig und nicht erst am letzten Tag, der rechtlich möglich ist. Sollte aus irgendeinem Grund eine Verzögerung bei der Zustellung eintreten, kann das teure Folgen haben. Behalten Sie auch eine Kopie der Kündigung bei Ihren Unterlagen.
Ausnahmefälle mit kürzeren Kündigungsfristen
Keine Regel ohne Ausnahme: Das Gesetz sieht in besonderen Fällen durchaus auch kürzere Fristen vor. Beispiele hierfür sind Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurden, möblierte Wohnungen, die auch vom Vermieter mit bewohnt werden, Studentenheime oder Werkswohnungen. In diesen Fällen sind die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter wesentlich günstiger. Eine kürzere Frist als die üblichen drei Monate können Mieter u. U. in Anspruch nehmen, wenn der Vermieter die Miete erhöhen will oder eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt wird.
Der Härtefall – die fristlose Kündigung
Eine außerordentliche und fristlose Kündigung ist im Normalfall das Ergebnis eines längeren Streits. Sie ist für beide Parteien dann möglich, wenn Ihnen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden kann. Hierbei ist zu beachten, dass vorher im Normalfall eine Abmahnung notwendig ist. Der anderen Partei muss die Möglichkeit gegeben werden, das Problem abzustellen. Erst wenn dies nicht geschieht und die Beeinträchtigung so groß ist, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, kann eine außerordentliche und fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Eine fristlose Kündigung führt sehr häufig zu einem Rechtsstreit über die Wirksamkeit. Gerade bei außerordentlichen Kündigungen empfehlen wir vorab eine anwaltliche Beratung.
