Kündigung wegen Eigenbedarf
Als Rechtsanwälte für Mietrecht erleben wir es regelmäßig: Eine Eigenbedarfskündigung ist keineswegs eine sichere Sache. Wir sagen Ihnen als Mieter oder Vermieter worauf Sie achten müssen.
Das sollten Sie wissen:
Für welche Personen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist der Klassiker unter den Vermieterkündigungen. Sie ist jedoch längst nicht so einfach durchzusetzen, wie es auf den ersten Blick scheint. Bereits die Definition des Eigenbedarfs ist sehr eng gehalten und bedeutet zunächst einmal, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst benötigt.
Der Vermieter muss zwar nicht selbst in die Wohnung einziehen, es genügt, wenn er diese für einen nahen Verwandten (Eltern, Kinder, Geschwister) oder eine sonst nahestehende Person (Ehegatten, Schwiegereltern, Onkel) braucht. Ausschlaggebendes Kriterium bei diesem Personenkreis ist, dass nachweislich eine besonders enge Beziehung zwischen dem Vermieter und der Person, zu deren Gunsten der Eigenbedarf angemeldet wird, besteht.
Ob der Eigenbedarf in Ihrem Fall eine Kündigung rechtfertigt, analysieren wir für Sie in einem kurzen Gespräch. Als Rechtsanwälte für Mietrecht können wir Ihnen sehr schnell sagen ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einer gerichtlichen Prüfung stand hält.
Ist der Eigenbedarf gerechtfertigt!?
Stimmt die Begründung?
Der Vermieter muss die Wohnung auch tatsächlich für sich oder die ihm nahestehende Person benötigen. Er muss daher im Kündigungsschreiben nicht nur die Person benennen, für die er Eigenbedarf anmeldet, sondern auch vernünftig und nachvollziehbar begründen, warum es ausgerechnet diese Wohnung sein muss.
Nachvollziehbar begründet wäre eine Kündigung, wenn der Vermieter z. B. eine Erdgeschoßwohnung für seine gehbehinderte Mutter benötigt oder seine Tochter eine Familie gründen will und daher eine größere Wohnung gebraucht wird. Die Begründung hat um so detaillierter auszufallen, je mehr Wohnungen der Vermieter besitzt, die er alternativ für seinen Eigenbedarf heranziehen könnte.
Aber selbst, wenn die Wohnung für die eigene Tochter ist kann eine Eigenbedarfskündigung u. U. vor Gericht durchfallen. So hatte das Amtsgericht Köpenik einen Vermieter in die Schranken verwiesen, der seine 105qm große Wohnung für die 17-Jährige Tochter widerhaben wollte (AZ. 14 C 16/13). Aus diesem Grund hat er den langjährigen Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt. Das Gericht befand, dass eine derart große Wohnung für eine 17-Jährige nicht angemessen ist und den bisherigen Mieter benachteiligt.
Die Dauer des Eigenbedarfs ist entscheidend!
Ist der Eigenbedarf langfristig?
Da die Kündigung für den Mieter einen harten Einschnitt darstellt, darf der Eigenbedarf nicht nur vorübergehend bestehen, sondern muss sich über einen längeren Zeitraum erstrecken. Ein sechsmonatiges Praktikum der Tochter in einer anderen Stadt reicht jedenfalls nicht aus. Anders dürfte der Fall jedoch bei einem zweijährigen Aufbaustudium liegen.
Selbstverständlich muss der Vermieter auch die üblichen Kündigungsfristen beachten. Auch hier muss er im Kündigungsschreiben begründen, warum er die Wohnung genau zu diesem Zeitpunkt benötigt. Wie lange diese Fristen in Ihrem Fall sind, prüfen wir als Rechtsanwälte für Mietrecht gerne für Sie.
Häufig kommt es vor, dass eine Wohnung verkauft wird und der Käufer anschließend selbst in die Wohnung einziehen will. Der Käufer tritt zwar zunächst formal in das Mietverhältnis ein, kann aber mit der Eintragung im Grundbuch sofort Eigenbedarf anmelden.
Etwas anderes gilt dann, wenn ein Gebäude in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und diese nacheinander verkauft werden. In einem solchen Fall gelten je nach Bundesland unterschiedliche Sperrfristen von mehreren Jahren für eine Eigenbedarfskündigung.
Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden
Schwarze Schafe unter den Vermietern könnten nun auf die Idee kommen, unangenehme Mieter durch eine Eigenbedarfskündigung loszuwerden. Bekommt der so entfernte Mieter von der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung Wind, kann er nachträglich Schadensersatz verlangen.
Dazu zählen nicht nur die Umzugs- und Maklerkosten, sondern auch die Differenz, zwischen dem, was die neue Wohnung kostet und dem, was er für die alte Wohnung zahlen musste. Auch anderer Schaden, der dem Mieter entstanden ist (z. B. Notwendigkeit einer neuen Küche) muss u. U. ersetzt werden.
Wie kann man sich als Mieter gegen die Kündigung wegen EIgenbedarf wehren?
Aber auch im Falle einer ordnungsgemäßen Kündigung wegen Eigenbedarfs bleibt es dem Mieter unbenommen, sich dagegen zu wehren.
So kann gegen die Kündigung beispielsweise Widerspruch eingelegt werden, weil der Vermieter sie nicht nachvollziehbar begründet hat oder die Wohnung für den angegebenen Zweck gar nicht geeignet ist. Gerade für ältere oder kranke Menschen kann die Kündigung auch eine unzumutbare Härte darstellen und daher unwirksam sein.
Allerdings müßen auch Mieter bestimmte Fristen beachten. Für einen Widerspruch sieht das Gesetz als letzten Zeitpunkt zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vor.
Eine Eigenbedarfskündigung ist mit einer Menge juristischer Fallstricke behaftet. Ob die Kündigung wasserdicht begründet oder auf Herz und Nieren überprüft werden soll: sowohl für Vermieter als auch Mieter lohnt sich der Weg zum Fachanwalt für Mietrecht.
